El Juzgado de la Contencioso Número Dos de Ceuta falla a favor de los intereses de la Ciudad Autónoma y niega que la subasta de la parcela de Huerta Molino que se llevó la promotora Edificios Clásicos estuviera mal definida. La empresa recurrirá el fallo a instancias judiciales superiores.

El magistrado del Juzgado de lo Contencioso Administrativo Número Dos de Ceuta, Antonio Severo Castro, ha fallado al fin sobre la disputa que mantenía la empresa Edificios Clásicos del Revellín y la Ciudad Autónoma sobre la parcela R3 de Huerta Molino y lo ha hecho entrando en el fondo de la cuestión –lo que la Ciudad intentó evitar durante el proceso judicial- para dar la razón a la Ciudad Autónoma y establecer que la parcela en cuestión tiene una edificabilidad superior a los 12.000 metros cuadrados. La empresa ya ha decidido que recurrirá esta sentencia antes de los próximos 15 días, el plazo legal del que dispone, y que forzará que un tribunal de rango superior se pronuncie con el convencimiento de que obtendrá la razón fuera de Ceuta.

La sentencia que no es firme establece por tanto que la Ciudad Autónoma dispone de suelo, de su propiedad, sobre el que puede levantar unas cien viviendas. Una cifra nada despreciable a la vista de las necesidades de techos a precios asequibles que ha evidenciado la polémica que ha envuelto la adjudicación de las 317, la larga lista de demandantes en Emvicesa y la última oleada de ocupaciones o intento de ellas de edificios vacíos, casi terminados y paralizados por culpa de la crisis.

En su día esta parcela en Huerta Molino salió a subasta. Se la llevó la empresa Edificios Clásicos del Revellín. Pero nunca llegó a formalizar la compra de la misma al descubrir que, según su criterio y lo que ha defendido en los tribunales, la edificabilidad de la parcela, esto es, la cantidad de metros cuadrados que se pueden levantar sobre la misma no eran los más de 13.000 que se establecía en el concurso público y se quedaban en apenas 2.000. Una diferencia sensible que haría, de ser cierta su tesis, perder toda rentabilidad a la operación.

Ya en 2012 interpusieron un proceso judicial contra la Ciudad del que desistieron. Pero que volvieron a retomar en 2014 a raíz de que la Administración decidiera ejecutar las sanciones previstas para los casos de renuncia a un contrato público una vez ganado.

A eso se ha agarrado la Ciudad Autónoma en su estrategia judicial durante este proceso al entender que el asunto era ya cosa juzgada. Pero el juez no lo ha entendido así, ha seguido hacia delante y ha entrado a dirimir el fondo de la cuestión, que es dónde más incómoda parecía sentirse la Administración, a pesar de que finalmente la Justicia le ha dado la razón.

Y el magistrado Antonio Severo hace un resumen en su sentencia en la que recorre los 8 informes técnicos de arquitectos municipales y externos en los que se le atribuyen a la parcela hasta 4 edificabilidades diferentes para concluir fiándose de una parte del último, el que precisamente encargó el Juzgado al Colegio de Arquitectos. Un informe que aunque ratificaba los dos últimos aportados a la causa y establecía que es hoy por hoy imposible levantar los metros cuadrados por los que la parcela salió a concurso conforme a la Ley, sí fija la supuesta edificabilidad de la misma en más de 12.000 metros, por lo que el Juez entiende que la edificabilidad por la que concursó Edificios Clásicos es esa y no otra y da por bueno el concurso, llegando a condenar en costas a la empresa.

Sobre la edificabilidad

Así en la cuestión de fondo, el juez Severo repasa las diferentes edificabilidades que se le han ido atribuyendo a la parcela en sucesivos informes técnicos: El Pliego de Condiciones Técnicas para la subasta (12.691 metros cuadrados y 9 plantas de altura sobre rasante); Otro informe municipal del señor Ruíz González y otro más del señor Weil Rus (13.629 metros cuadrados); otro informe más de otro técnico municipal, señor Pedrajas (12.691 metros cuadrados), el propio Pedrajas se ratifica a sí mismo en otro informe más; y González Orozco vuelve en otro informe a atribuirle una edificabilidad de 13.629 metros cuadrados.

“Se evidencia, pues, que los anteriores informes técnicos coinciden en atribuir una edificabilidad residencial a la parcela adjudicada al recurrente acorde con las condiciones urbanísticas establecidas en el Pliego de Condiciones Técnicas, si bien, con la diferencia de fijarla, unos en 13.629 metros cuadrados, y otros en 12.691 metros cuadrados, según se compute o no a efectos de edificabilidad los garajes de los semisótanos”, explica en la sentencia.

Pero este extremo lo negó un informe pericial de parte, que firma la señora Cerdeira y que establece una edificabilidad de 1.980 metros cuadrados a la parcela al considerar que el edificio anexo a la misma agotó esos miles de metros cuadrados edificables que constan para toda la zona en el Plan General de Ordenación Urbana. La tesis de Cerdeira la abundó otro técnico municipal, señor Chaves. “No puede materializarse en la parcela R3 la edificabilidad asignada”, recogía Cerdeira en su informe.

Ante la discrepancia el magistrado optó por encargar un informe pericial al Colegio de Arquitectos. Otro más que contribuyera a disipar dudas y afinara de una vez por todas cuál es la edificabilidad real de la parcela y al que ha dado preoponderancia.

“Si el conflicto o la discrepancia se produce entre un informe técnico municipal y el emitido por un perito procesal, ha de darse preferencia a este último, pues ningún dictamen pericial puede superar en garantía al emitido en un procedimiento contencioso- administrativo, en virtud de los principios de publicidad, contradicción e inmediación que rigen en el proceso judicial”, cita jurisprudencia del Supremo en la sentencia el magistrado Severo.

“Pues bien, la perito judicial designada concluye en su informe que “si se aplica el instrumento de planeamiento de rango superior (PGOU), la parcela R3 adjudicada al demandante tendría una edificabilidad de 10.878’30 metros cuadrados (85 por ciento de la asignada en el Pliego de Condiciones Técnicas)”, prosigue la sentencia.

El juez aclara esta nueva cifra de edificabilidad, la cuarta diferente a lo largo de 8 informes técnicos. Linares la fijaría en los 12.691 metros cuadrados, pero descuenta los viales y otras cesiones de equipamientos obligatorias si se construye.

“Sigue concluyendo la perito judicial, ‘que si se aplica el planeamiento de rango inferior, tan solo tendría una edificabilidad de 1.980 metros cuadrados (un 15 por ciento de la edificabilidad asignada)”, prosigue la sentencia.

De ahí que el juez opte por aplicar el PGOU, como hace constar y le dé la razón a la Ciudad en la cuestión de fondo, la edificabilidad.

Como fuere, con el recurso a este dictamen en primera instancia que ya ha anunciado la empresa litigante serán los tribunales de rango superior los que tengan que dirimir finalmente si en la parcela de Huerta Molino se pueden levantar 9 alturas o apenas un par, como los propios arquitectos de la Ciudad ya sostienen tras el informe Chaves, que deja claro que la zona no está urbanísticamente ordenada y que hasta el edificio que absorbió la edificabilidad estaría fuera de planeamiento.