La “legalidad” defendida por el Gobierno para Huerta Molino daría la razón a los Buláix

La “legalidad” defendida por el Gobierno para Huerta Molino daría la razón a los Buláix
Vista de la zona de Huerta Molino
Vista de la zona de Huerta Molino  

- El juzgado que debe dirimir sobre el pleito que mantiene la empresa Edificios Clásicos y la Ciudad ha solicitado un informe pericial para aclarar la cuestión de fondo

- La empresa sostiene que la parcela fue sobrevalorada por la Administración al atribuirle una edificabilidad que realmente no tenía


La norma urbanística por excelencia, algo así como la Constitución para promotores y administración, es el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Un plan que marca parcela por parcela los usos, posibilidades y edificabilidades de cada metro cuadrado de Ceuta. Próximamente el Gobierno de la Ciudad se prestará a renovar la norma, aprobando un nuevo Plan General de Ordenación Urbana que jubile al actualmente vigente, que data de los tiempos en los que Aróstegui era concejal por el PSPC, año 1992. En ese Plan, vigente aún hoy, se establece con carácter general una edificabilidad máxima de 1,5 metros cuadrados por metro cuadrado de solar edificable para todas las parcelas por desarrollar, en aquel entonces, comprendidas entre Cortadura del Valle (este), Cuesta de Canalejas (OESTE), carretera del Recinto (SUR) y calle Real (Norte). Si hubiera existido un solar edificable de 1.422 metros cuadrados, por poner un ejemplo, en Huerta Molino, se hubiera podido levantar una construcción de 2.133 metros cuadros edificados. Entre 20 y 30 viviendas de unos 80 ó 100 metros cuadrados.

Es exactamente el caso de la parcela R3 de la zona de Huerta Molino, y que mantiene en disputa judicial a la empresa Edificios Clásicos, de los empresarios Karim y Fuad Buláix, con la Ciudad Autónoma por la fallida subasta de la misma.

La parcela, que según el Plan General de Ordenación Urbana, contaría con una edificabilidad máxima de 2.133 metros cuadrados, salió a subasta por un valor fijado por la propia Administración en 2,7 millones de euros, dado que en su ficha se le atribuyó un coeficiente de edificabilidad de 7.2 metros cuadrados por metro cuadrado de solar, lo que arrojaría la posibilidad de construir 102 viviendas con una superficie total de 10.238,4 metros cuadrados edificados repartidos en 9 alturas.

Una valoración que cuestiona la empresa, que renunció a la adjudicación que se llevó en subasta por cerca de 3 millones de euros, al descubrir que realmente no podía edificar lo que ponía la ficha; y una valoración, que también cuestiona desde noviembre de 2014 un informe elaborado por un técnico de fomento que se basa en el Plan General de Ordenación Urbana vigente en la zona y de dos Planes Especiales de Reforma Interna para la zona de Huerta Molino y del Reformado que se hizo con posterioridad y en el que llega a afirmar literalmente que los servicios técnicos de Urbanismo “desconocen el procedimiento llevado a cabo” por la Administración para aprobar el desarrollo urbanístico de la zona de Huerta Molino.

La Ciudad reclama un millón de euros a la empresa Edificios Clásicos por no haber hecho frente a la subasta que ganó. Lo hace apoyándose en la Intervención municipal que nunca ha entrado en el fondo de la cuestión urbanística. Lo hace en vía judicial bajo el impulso del Gobierno, presionado por la oposición para que reclame a los empresarios que afronten una indemnización importante, tanto que de materializarse sería inédita en la Administración Local. Ni tan siquiera Endesa o la Empresa del Alumbrado han tenido que afrontar indemnización similar por sus reiterados fallos en el suministro eléctrico, ceros incluidos.

A la vista del informe de este arquitecto municipal, el Juzgado que lleva el asunto ha pedido un peritaje para dirimir la cuestión de fondo. ¿Cuántas viviendas se pueden levantar en la parcela R3 de Huerta Molino? Algo que ni el propio consejero de Fomento se atreve a aseverar a la vista de que existen informes técnicos contradictorios y aún ha de pronunciarse la judicatura.

Edificio Huerta Molino

Lo que sí sostiene el titular de Fomento es que el imponente edificio, Huerta Molino, levantado en la R2, de más de 100 viviendas es absolutamente legal y todos sus permisos están en regla. Algo que el técnico que firmó el informe al que se agarra Edificios Clásicos no tiene igual de claro, estaría fuera del ordenamiento urbanístico, lo que tampoco implicaría que sus permisos no fueran legales. Cosas del urbanismo y su compleja regulación.

Y si la edificabilidad máxima para la zona es de 1,5 metros cuadrados por metro de solar ¿cómo pudo levantarse un edificio de 11 plantas como el de Huerta Molino? ¿Y cómo salió a subasta otra parcela con una edificabilidad similar al lado de este?

Para la primera pregunta hay respuesta, para la segunda, no –es “desconocido” para el propio arquitecto municipal–. Pero si como defiende el consejero de Fomento, lo construido en Huerta Molino es legal, parece más claro aún que la parcela R3 no contaría con la edificabilidad de 9 plantas, 102 pisos y más de 10.000 metros cuadrados atribuida en la subasta.

Al actual Plan General de Ordenación Urbana se le ha ido desarrollando vía Planes Especiales de Reforma Interna, los conocidos popularmente como PERI, que desarrollaban una zona más pequeña y concreta dentro de otra mayor. Sería el caso de lo sucedido en Huerta Molino, se aprobó en 1995 un PERI PR-2 Huerta Molino, que desarrollaba la zona de Huerta Molino comprendida dentro del área de 89.000 metros cuadrados citada anteriormente entre Cortadura del Valle, Cuesta de Canalejas, calle Real y Recinto Sur. Y acto seguido a ese PERI se aprobó otro apodado PERI PR-2 Huerta Molino Sector 1, que incidía directamente en las parcelas R3 (la que es objeto del litigio por la subasta fallida), la R2 (en la que se ubica el edificio Huerta Molino) y la R1, (también propiedad municipal, y también edificable).

Ambos desarrollos urbanísticos fueron aprobados por el Pleno de la Ciudad en forma provisional, sin llegar a la aprobación definitiva y sin entrar nunca en vigor. La razón es que el Gobierno central los consideró contrarios a lo recogido en el PGOU y por tanto contrarios a la normativa urbanística vigente. Algo así –volviendo al inicio– como si fueran inconstitucionales desde el punto de vista urbanístico.

A pesar de ello, diez años después, el Pleno de la Ciudad le dio el visto bueno a un proyecto de reforma dentro de ese PERI Huerta Molino Sector 1 (que no tenía vigencia); pero que, según más o menos da por entendido todo aquel ‘experto’ al que se consulte, acaba por legitimar la edificación de las más de 100 viviendas existentes en la zona, en el conocido como edificio Huerta Molino.

Es ese reformado al que se agarra, precisamente el consejero de Fomento, para validar y defender la legalidad de lo construido en la zona. Si bien, es ese mismo reformado el que le daría la razón a la empresa Edificios Clásicos. Una de las cosas que logra la promotora Vega de Maldonado impulsora de ese documento, es concentrar la edificabilidad de toda la zona, de las tres erres (R1, R2 y R3, 8.800 metros cuadrados sobre los que edificar un máximo de 13.200 metros cuadrados de viviendas) “al objeto de favorecer la gestión” del suelo. Lo que consiguió fue que el Pleno le atribuyera el 85 por ciento de la edificabilidad prevista para todo el sector 1, en la R2, permitiendo así que en una zona cuyo coeficiente de edificabilidad en el PGOU era de 1,5 metros cuadrados edificados sobre metro cuadrado de superficie, se levante un imponente edificio de 11 plantas de altura.

Es decir, de los 13.200 metros cuadrados de edificio construido que el PGOU preveía para las parcelas R1 (179 metros cuadrados sobre los que edificar), R2 (edificio Huerta Molino) y R3 (1420 metros cuadrados sobre los que edificar), la promotora de Huerta Molino consigue que el Pleno de la Asamblea le permita absorber en una única parcela, la R2, el 85 por ciento de esos 13.200 metros cuadrados de edificios, dejando apenas 2.000 metros cuadrados a repartir entre la R1 y la R2. A cambio ofrece la devolución del resto de terreno y la construcción de una parte del vial que ha de unir Recinto Sur con calle Real y cuya parte final la propia Ciudad ha sacado de su plan de inversiones.

Así, pudo construir un edificio de 11 plantas, donde difícilmente podría haber habido uno de 2. Pero de ser legal ese Reformado como defiende el consejero de Fomento, difícilmente se podría sostener que la parcela que salió a subasta, la R3 permitía construir otro edificio casi idéntico en capacidad al de Huerta Molino, cuando en realidad lo que quedaba era el 15 por ciento de la edificabilidad de la zona, 2.000 metros cuadrados, al haberse llevado Vega de Maldonado el 85 por ciento de lo construible, 11.200 metros cuadrados. La última palabra sobre el asunto está en manos de la Justicia.

Mientras se espera la sentencia, eso sí, la zona sigue bajo el descontrol urbanístico. Proliferan viviendas ilegales en toda la zona ocupando espacios por los que, por ejemplo, debería pasar el tramo de calle que falta para completar la unión entre Recinto Sur y calle Real. Un vial que el Ejecutivo ha tirado de sus planes de inversiones sin mediar explicación alguna. Tampoco figura la instalación deportiva que preveía el PGOU, o la educativa. El Ejecutivo se afana en perseguir este asunto en los Tribunales, pero a duras penas consigue algún derribo de todo lo ilegal, y tampoco hay noticias de la torre de VPO que falta por construir en el Sarchal a escasos metros. No parece además que el nuevo PGOU vaya a mejorar la perspectiva de la zona, dado que los esfuerzos inversores más importantes parece que irán destinados una vez más a la zona más céntrica de la ciudad: el mercado, patio Hachuel y plaza vieja, dejando en segundo plano todo lo demás.

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- Consulte el borrador del PGOU aprobado inicialmente en 2012