Los técnicos responsables del PGOU creen que Huerta Molino se “quedará como está”


Los técnicos responsables del PGOU creen que Huerta Molino se “quedará como está”

- Un demoledor peritaje judicial de una arquitecta da la razón a la empresa Edificios Clásicos (Familia Buláix) en el pleito con la Ciudad

- Javier Arnáiz ha dado a entender que la ordenación de la zona “se aprobó como se aprobó”

Huerta Molino se va a “quedar como está”, según el arquitecto municipal José Pedro Pedrajas, que es además uno de los responsables de firmar varios de los informes técnicos que acabaron permitiendo que se construyera un edificio de 100 viviendas sin que la ordenación de la zona se hubiera desarrollado y que saliera a subasta otra parcela en la que aún se podían hacer más viviendas, según las bases de la subasta, que se llevó la Empresa Edificios Clásicos (familia Buláix) y que nunca llegó a ejecutar al descubrir que en realidad la edificabilidad de la zona estaba agotada, tal y como defiende ante el Juzgado. Y tal y como le acaba de dar la razón el informe pericial de una arquitecta designada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Ceuta.

¿Y cómo está Huerta Molino? Si una imagen vale más que mil palabras cabe intentar al menos una descripción de cómo se muestra una amplia zona de más unos 10.000 metros cuadrados que debía haber sido desarrollada en lo urbanístico antes del nuevo siglo. Dos enormes parcelas de tierra sirven de improvisado parking a los vecinos de la zona, debajo de ellos una parcela privada que es un vertedero de inertes improvisado por donde corren las gallinas, y más abajo hacia el norte crecen como setas las construcciones ilegales. Todo eso sí, muy bien ordenado desde el punto de vista de los viales, la calle que debería conectar Recinto Sur con la calle Real muere en la nada contra la valla de la parcela privada, como una carretera frustrada que lleva a ninguna parte. Otro vial perpendicular a ese y que va hacia el este se estrella contra el muro de una nave particular.

Un verdadero despropósito de ordenación que tiene empantanada su solución en los Tribunales desde que la empresa Edificios Clásicos pujara por la parcela adyacente al enorme edificio Huerta del Molino. La Ciudad se la vendió por más de 3 millones de euros prometiendo una edificabilidad de unas 127 viviendas, 9 plantas de altura sobre una base de 1.400 metros cuadrados, pero antes de cerrar el pago total de la compra la empresa descubrió que conforme al ordenamiento urbanístico sólo podía levantar unos 1.200 metros cuadrados de vivienda construida y no los más de 12.000 que se prometía, diez veces menos. La razón es que el edificio Huerta Molino había agotado el 85 por ciento de la edificabilidad que preveía el Plan General de Ordenación Urbana para la zona, razón por la que cedió varias parcelas a la Ciudad e hizo los viales.

Y eso es lo que aclara el demoledor informe de la arquitecta Úrsula Linares

La zona debía haber sido ordenada en su totalidad por un Plan Especial de Reforma Interna (PERI) que se subdividiría después en unidades de ejecución más pequeñas parcela a parcela. Ese plan se aprobó de forma inicial en 1995, pero nunca llegó a aprobarse ni provisional, ni definitivamente. Las unidades de ejecución o subplanes no tienen por tanto sustento legal, aún así, el Pleno de la Asamblea aprobó de forma definitiva en 2007 uno que permitió construir el edificio Huerta Molino. Eso es lo que deja claro el informe de una arquitecta que ha pedido el Juzgado de lo Contencioso para dirimir si el argumento en que basa su renuncia la empresa es real o no, y que viene a respaldar otro informe emitido a su vez por el entonces máximo responsable de la GIUCE, Cristóbal Chávez.

“El Plan Especial PR-2 Huerta Molino se encuentra sólo aprobado inicialmente, sin haberse tramitado, a día de hoy, su aprobación provisional y definitiva, necesaria para la aprobación del resto de documentación analizada en el presente informe.

El denominado Plan Especial PR-2/sector 1 Huerta Molino que en realidad se trata de una unidad de ejecución dentro del Plan Especial PR-2 Huerta Molino, se encuentra aprobado definitivamente sin haberse tramitado la aprobación definitiva del planeamiento de rango superior al que debía de ajustarse.

Se concluye que, los límites, cesiones y condiciones del PERI secundario propuesto (definido como unidad de ejecución en la normativa aplicable) han de ser fijados por el PERI PR-2 Huerta Molino, y que precisa de su aprobación definitiva para su efectividad”, repasa en las conclusiones la arquitecta designada por el Colegio Oficial de Arquitectos, Úrsula Linares.

Y en base a esa contradicción busca algún criterio al que agarrarse para solventarlo y concluye:

“Si consideramos el planeamiento de rango superior (Plan General de Ordenación Urbana) es el que le es de aplicación a la parcela objeto del informe, dado que las condiciones urbanísticas establecidas en el PR-2/sector 1, no deberían haberse aprobado sin la preceptiva tramitación del PERI PR-2:

La parcela R3 (por la que pujó la empresa de la familia Buláix) tendría un aprovechamiento lucrativo de 10.878,30 metros cuadrados (85 por ciento de la edificabilidad asignada de 12.798 metros cuadrados).

Si consideramos que el planeamiento tramitado por la Administración es correcto y base para la determinación de las condiciones urbanísticas, a la parcela R3 no se le puede asignar un aprovechamiento residencial lucrativo (que además ya habría sido agotado por la construcción de la parcela R2 (Edificio Huerta Molino) con 11.220 metros cuadrados de aprovechamiento lucrativo en el sector (10.458,81 metros cuadrados) construidos en la parcela R3, sino que se trataría de una cesión residencial a la administración. En este caso, la edificabilidad sería el 15 por ciento del sector al que pertenece (sector 1) (porcentaje establecido en el PGOU para el área de reparto y en todos los documentos posteriores).

La parcela R3 tendría un aprovechamiento de 1.980 metros cuadrados (15 por ciento del aprovechamiento del sector de 13.200 metros cuadrados”, concluye la arquitecta.

¿Y qué dicen los técnicos?

Este lunes, el Instituto de Estudios Ceutíes había organizado una jornada para divulgar el Plan General de Ordenación Urbana. En la sala de usos múltiples de la Biblioteca, Javier Arnáiz y José Pedro Pedrajas, además de Aurora Visiedo participaron en un coloquio ante un público que incluía a un nutrido grupo de arquitectos, técnicos, políticos o promotores urbanísticos.

Preguntados por el asunto, Arnáiz ha venido a dar la razón, a reconocer que aquello “se aprobó como se aprobó”, mientras que Pedrajas constató que los problemas de Huerta Molino “no van a tener solución” que se han previsto 3AP, tres áreas de planeamiento, que habrá que “hacer actuaciones de cirugía” urbanística se entiende para ir resolviendo los problemas que presenta la zona.

Este lunes terminaba el plazo para que las partes alegaran ante el informe pericial de la arquitecta, y el consejero de Fomento no tenía constancia ni de que los servicios jurídicos hubieran recurrido ni de lo contrario, reconociendo que había dejado el asunto en manos de los responsables de pleitear de la ciudad. Aunque la Ciudad le pide cerca de un millón de euros a la empresa por renunciar a la firma del contrato y al pago para hacerse de forma definitiva con la parcela.

Arnáiz apostó porque la administración expropie las edificaciones que pueda para reordenar la zona y porque los vecinos se movilicen para exigir soluciones de uso para la zona, que tal y como parece, no podrá albergar nuevas construcciones, salvo que se reforme un Plan General de Ordenación Urbana que se espera pueda ser aprobado de forma definitiva por el Pleno en febrero de 2017.

El propio PGOU vigente para la zona establecía una zona verde, una educativa y una polideportiva en la zona, para después llegar a incluir una sanitaria.

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- Consulte el borrador del PGOU aprobado inicialmente en 2012