El Colegio de Arquitectos detectó una “injustificada” edificabilidad en la finca de Vivas que los técnicos creen necesaria

Vista de la parcela de Las Balsas.

El Colegio Oficial de Arquitectos denunció en su informe de alegaciones al Plan General de Ordenación Urbana un “injustificado” aumento de la edificabilidad en la zona de las Balsas, junto al Hospital de Cruz Roja. Un aumento de la edificabilidad que, explican fuentes cercanas al PGOU, se explica por la necesidad de buscar fórmulas de compensación que eviten la expropiación.

Para el Colegio Oficial de Arquitectos de Ceuta era sólo una zona marcada en el Plan General de Ordenación Urbana, una serie de parcelas identificadas por números junto al antiguo Hospital de Cruz Roja, en la que detectaron un “injustificado” aumento de la edificabilidad. Así lo denunciaron en sus alegaciones a la segunda versión de la Modificación y Revisión del PGOU. Ahora, tras conocerse que el presidente Juan Vivas baraja inhibirse en el debate plenario para la aprobación definitiva del PGOU al ser propietario de una vivienda heredada en la zona, la alegación adquiere una nueva perspectiva.

Una herencia que está dando más quebraderos de cabeza de los esperados. El presidente del Gobierno de Ceuta, Juan Vivas, ha anunciado a los líderes de los cuatro grupos de la oposición en la Asamblea que ha solicitado informes técnicos y jurídicos sobre si estaría obligado a abstenerse en la aprobación provisional del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

Una alegación, la número 70 de las 83 presentadas al Plan General, en la que el Colegio Oficial de Arquitectos señalaba extrañado que “no se justifica el aumento de edificabilidad”, que se triplica en la citada parcela, pasando de 3.313 metros cuadrados a 9.937 m2,  “ni del número de plantas de la edificación planteada”, que se eleva de 5 a 8 plantas.

Además, añade la alegación 70, “la consideración de la delimitación del ámbito como discontinua no puede considerarse de otra manera que un subterfugio para aumentar la superficie del ámbito y maquillar el coeficiente de edificabilidad (1,77 m2/m2) que se aproxima realmente a 4,00 m2/m2”, detallaban en las alegaciones presentadas en 2016, insistiendo en que en la citada zona, contraviniendo las normas urbanísticas, “ni siquiera se indica dónde se ubica el resto del ámbito o dónde se materializan los espacios libres”. Un aumento de la edificabilidad que, avisaba el Colegio de Arquitectos, permitiría, avisan desde el Colegio Oficial de Arquitectos de Ceuta, “la aparición de medianeras de una altura considerable”.

Una alegación que tuvo su consiguiente respuesta, aunque poco concreta, siendo aceptada de forma “parcial”: “Con respecto a las fichas urbanísticas se han revisado los parámetros y determinación de su totalidad. Visto lo anterior procede estimar parcialmente la alegación solicitada”, explicaba el informe técnico de alegaciones.

Los motivos de este inexplicable aumento de la edificabilidad son en cambio fáciles de explicar, matizan técnicos de la Ciudad. La parcela en cuestión, en la que se  calcula que se podrían levantar 79 viviendas libres y 20 protegidas, está afectada por un Área de Planeamiento Específico que se justifica por "la incorporación del ámbito de protección del Conjunto Histórico de las Fortificaciones del Recinto de la Almina" y para la construcción de un pasaje que dé "continuidad" a un vial principal. El objetivo es el ensanchamiento del Pasaje de las Balsas para  “configurar una continuación del eje definido por la (calle) Cortadura del Valle” y “permitir la escorrentía natural de la torrentera que atraviesa, concentrando la edificación en sus bordes laterales obteniendo suelo para el sistema local espacio libre en la zona del cauce”.  La ampliación del pasaje peatonal y la necesaria protección del lienzo de la muralla de la Almina reducen considerablemente la capacidad de edificación por lo que se opta por la fórmula de la compensación mediante el aumento de la edificabilidad de 5 a 8 plantas, como opción para evitar la expropiación de los terrenos, mucho más caro y farragoso, alegan fuentes cercanas al PGOU.

Un aumento de la edificabilidad que defienden técnicos del área de urbanismo como una manera de ganar margen para el crecimiento vertical de Ceuta con una menor ocupación del terreno.

Una herencia que complica el PGOU
La posible abstención de Vivas pondría en peligro la mayoría del Partido Popular en la Asamblea si se viese obligado a inhibirse sobre todo el documento o incluso si sólo atañe a la votación de las alegaciones que afectan al área de planeamiento en la que se encuentra el inmueble heredado de su madre y del que tiene un 33 por ciento de propiedad. El PP cuenta con 13 de los 25 diputados de la Cámara autonómica desde las elecciones de 2015, por lo que el voto de todos sus diputados es imprescindible para garantizar la aprobación del nuevo Plan, al que ninguno de los grupos de la oposición ha asegurado su apoyo.