CIUDAD AUTÓNOMA

Cesión gratuita de suelo público a cooperativistas para promover la construcción de casas asequibles

Cesión gratuita de suelo público a cooperativistas para promover la construcción de casas asequibles
Imagen de archivo.
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“La alta inversión y el largo plazo en obtener beneficios" hace "inviable" el plan para poner terrenos a disposición de promotores privados con el fin de levantar casas para alquileres a precios tasados y "la única posibilidad de ofrecer viviendas con un alquiler tan bajo implicaría que fuese la propia Ciudad la que asumiera la financiación, lo que resulta muy problemático en esta legislatura”, según el análisis de Emvicesa.

Emvicesa ha tardado menos de un año en considerar inviable la apuesta del PP por ceder suelo a promotres privados para construir viviendas que posteriormente se pudieran poner a disposición de la ciudadanía a precios de alquiler tasados de entre 300 y 400 euros. Sin embargo, de las conversaciones mantenidas con promotores y constructores para calibrar esa posibilidad ha surgido otra vía que prece más factible: dar ese mismo suelo a cooperativistas.

El primer terreno que se ha barajado ha sido una parcela en el Hacho. “A pesar del ofrecimiento, la cantidad que se necesita para la ejecución de las obras de un edificio de aproximadamente cuarenta viviendas con sus aparcamientos y trasteros ronda los 6 millones de euros: si a esta cantidad le sumamos el coste financiero, el del proyecto y los gastos de mantenimiento a cargo del promotor /constructor, la operación que se plantea se hace inviable”, consideran los informes que acompañan las cuentas de la empresa del año pasado, que este jueves serán sometidas a la consideración de su Consejo de Administración.

Nadie quiere “construir con un coste tan elevado para comenzar a obtener beneficios después de un considerable número de años”. “La alta inversión y el largo plazo en obtener beneficios lo hace inviable y la única posibilidad de ofrecer viviendas con un alquiler tan bajo implicaría que fuese la propia Ciudad la que asumiera la financiación, lo que resulta muy problemático en esta legislatura”, advierten los análisis de la empresa pública, máxime teniendo en cuenta que “el convenio firmado con el Estado que se extiende hasta el año 2021 obvia la ayuda para construcción de viviendas”.

Con cooperativistas de por medio y sin necesidad de que compren suelo se ve más factible que los bancos den financiación para lograr "abaratar el coste final de la vivienda” y “establecer una política pública de suelo que impida la especulación, permita incidir en el mercado, facilite el acceso a los terrenos y, en definitiva, asegure el derecho que tienen todos los ceutíes a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

Derecho de superficie

"Podrían pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie entre las que podría incluirse, entre otras, que el bien patrimonial, concretamente el suelo, sea ofrecido a los propietarios de las viviendas construidas una vez adquirida la vivienda al banco-promotor-constructor, es decir, que exista la posibilidad de pactar que los propietarios de las viviendas puedan adquirir también la propiedad del suelo a Emvicesa”, baraja la empresa pública.

Ello podría hacerse “una vez cancelada la hipoteca sobre la vivienda, siempre dentro del plazo acordado para el derecho de superficie, o bien haciendo coincidir ambos pagos, el de la hipoteca al banco y el de la superficie al propietario del terreno”. En cualquier caso, “siempre dentro del plazo acordado para el derecho de superficie”.

Los cooperativistas podrían constituir la propiedad en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente a Emvicesa y transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal

Además, quedaría garantizada por Ley la posibilidad de posibles cambios de cooperativistas en el transcurso del plazo en el que se concede el derecho de superficie, pues “este derecho es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo”. La empresa pública tendría capacidad para incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a su favor por ser la propietaria del suelo.

Los cooperativistas, por su parte, podrían constituir la propiedad en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente a Emvicesa y transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie sin necesidad del consentimiento de la propietaria del suelo.

La intención de la sociedad es llevar el proyecto al Consejo de Administración de Emvicesa durante 2020 una vez que se complete el estudio jurídico de una posibilidad de actuación “ya abierta en otras Autonomías”. Este año está programada también la segregación de la parcela que se pretende ofrecer para construir, escriturarla, inscribirla en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, para la que ya se han iniciado los trabajos de goerreferenciación de la finca.

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