El Eje 2 del Plan de Vivienda prevé que de aquí a 2028 se levanten dos promociones de viviendas que sumarán 256 hogares, pero en este caso no será la Ciudad quien corra con los gastos de la construcción sino empresas privadas. Se trata de una colaboración público privada que arrojará soluciones de viviendas a “precios asequibles”. “Inicialmente destinadas a la venta, aunque los propios promotores podrán plantear la reserva de un número de ellas para el arrendamiento”.
Aquí sí se establece un precio tope de venta y de arrendamiento. La venta tendrá que ser a un precio máximo de 1.650 euros por metro cuadrado construido con el IPSI incluido y el alquiler no podrá pasar de los 7,5 euros por metro cuadrado construido. Esto arroja precios de 132.000 euros para una vivienda de tipo mínimo con 2 habitaciones y 80 metros cuadrados en el caso de la venta y de 600 euros de alquiler mensual en el caso de los arrendamientos para el mismo tipo de vivienda.
El coste estimado total de las actuaciones se prevé en 15,6 millones para la promoción de 96 viviendas que se quiere levantar en Pozo Rayo y de 26,2 millones para la de 160 viviendas que se ubica en Huerta Molino.
Pero todas esas cifras, las de los costes de construcción, los precios de de venta y las de alquiler están afectadas por las ayudas públicas que se prevén a los promotores Y no cabe descartar que se acaben implementando también a los compradores. De hecho ya existen en la actualidad medidas de ayuda a inquilinos en la Ciudad, orientadas precisamente a la tipología de comprador y arrendador que se prevé para estas viviendas. Y no cabe descartar que se articulen en los próximos años otras que sustituyan o complementen a estas o se se creen nuevas específicas.
En este caso, además la gestión final de las ventas de vivienda y de los alquileres tampoco será pública y serán los promotores los encargados de la misma. Pero hay incentivos.
La primera fase de estas promociones pasa por la enajenación de los terrenos disponibles “en condiciones ventajosas”. Las dos parcelas están en propiedad de la Ciudad. Y lo primero que se prevé hacer es licitar las mismas a través de la empresa EMVICESA por encargo de la Ciudad:
“El contrato de compraventa de los terrenos incorporará un conjunto de condiciones resolutorias que se inscribirán en el Registro de la Propiedad de forma que se garantice el destino previsto, así como los plazos y tipología de viviendas a promover sobre los terrenos. De esta forma, en caso de incumplimiento de las condiciones impuestas para acceder a la adquisición de los terrenos, la ciudad recuperará la propiedad evitando la especulación inmobiliaria con base en este tipo de activos”, recoge el Plan de Vivienda.
Es decir, el promotor que adquiera los terrenos se compromete a respetar esos precios máximos antes fijados. A cambio recibirá una bolsa de suelo edificable que se estima en un precio de salida de 676.000 euros para la parcela de Pozo Rayo con una edificabilidad de 20.280 metros cuadrados y de 454.000 euros para la parcela de Huerta de Molino con una edificabilidad de 13.629 metros cuadrados. Las parcelas cuentan con 4.225 metros cuadrados y 1.422 metros cuadrados respectivamente. Pero en Pozo Rayo el Plan General prevé 6 alturas y en Huerta Molino 9 más ático. Además, en realidad la parcela de Pozo Rayo cuenta ahora mismo con un aparcamiento público que no queda claro en el plan si se respetaría o no, aunque a juzgar por el número de viviendas resultantes cabe pensar que sí.
En la licitación para quedarse con la parcela se valorarán otros aspectos más allá del precio que se ofrezca para la adquisición. Por ejemplo puntuará al alza el mayor número de viviendas reservadas a alquiler.
Se trata de viviendas denominadas como “asequibles” y se estipula que son “una solución habitacional que tiene por objetivo facilitar el acceso a la vivienda de determinadas capas de la sociedad que cuentan con un mayor nivel de recursos económicos y no se encuentran en una situación de riesgo de exclusión social, como jóvenes que accedan a su primera vivienda mediante la oferta a precio de venta o arrendamiento limitado”.
500€ de ayuda por metro cuadrado construido
Y si la Ciudad va a limitar el precio de venta y alquiler de estas viviendas para hacerlo ofrece incentivos a los promotores privados. En este caso ayudas directas. 500 euros por metro cuadrado construido. Una subvención que alcanzaría los 3,8 millones en el caso de la promoción de 96 viviendas de Pozo Rayo y los 6,4 millones en el de la de 160 viviendas en Huerta Molino.
Los promotores además tienen en el plan un calendario claro de cuándo y cuánto cobrarían estas subvenciones. El 20 por ciento al firmar la adquisición de la parcela, el 25 por ciento a la presentación de la certificación que suponga que se ha acabado el 80 por ciento de la obra, el 40 por ciento a la presentación del certificado de finalización de la obra y el 15 por ciento restante a la solicitud de la célula de habitabilidad de cada vivienda.
“Sobre todas las viviendas construidas, deberá inscribirse un derecho de tanteo y retracto a favor de la Ciudad. Mediante el ejercicio de este derecho, la Ciudad podrá adquirir la vivienda al precio máximo fijado en el presente Plan”. Incluso “en segundas y ulteriores” transmisiones de la vivienda la Ciudad se reserva el derecho de poder quedarse con los inmuebles al precio acordado entre las partes implicadas en la compraventa y nunca podrá rebasarse el valor catastral del inmueble.
Con la inclusión de la parcela de Huerta Molino en este plan para la construcción de 160 viviendas la Ciudad da carpetazo a una gestión del suelo polémica que ha acabado pasando por los Tribunales con hasta 8 informes de arquitectos que estipularon hasta 4 edificabilidades diferentes para la parcela. Finalmente en esta resolución y acorde a lo que recoge el nuevo Plan General de Ordenación Urbana se estima que se pueden levantar en esta parcela hasta 160 viviendas. Aunque siga sin estar claro si en el pasado se podía o no. Lo que no hace descartable en absoluto que surjan nuevos pleitos en los Tribunales.
