132 viviendas para alojamiento alternativo en colaboración público-privada
El plan contempla en su eje 3 quizá la medida más atrevida o liberal desde el punto de vista político. Se prevé la construcción de dos promociones, una en el Monte Hacho de 42 viviendas y otra en Santiago Apóstol de 90 viviendas, que serán destinadas a los programas de alojamiento alternativo o realojos por necesidades de urgencia por parte de la Ciudad. La característica que hace de esta medida algo controvertido es que no será la propia Administración la que construya estas viviendas, sino que lo dejará en manos privadas, al estilo de las autopistas de peaje, con algunas diferencias notables.
El documento estima un coste para total para ambas promociones de 22,2 millones de euros. 7,1 millones para las 42 del Monte Hacho y 15,1 para las 90 de Santiago Apóstol. En total 132 viviendas que construirá un promotor privado en suelo público y que la Ciudad se compromete a alquilar en su totalidad a ese promotor durante los próximos 20 años.
“Mediante las actuaciones previstas en este Eje, la ciudad enajenará un conjunto de terrenos con la finalidad de que, sobre los mismos, se construyan por los adquirentes sendos edificios de viviendas dedicadas a la modalidad de alojamiento alternativo”, recoge el plan del mencionado Eje 3.
Además de comprometerse a alquilar esos dos edificios durante 20 años para “asegurar una rentabilidad razonable al constructor. De igual forma, el contrato contemplará el otorgamiento de una opción de compra sobre el edificio construido a favor de la ciudad de forma que, ejercitándola, recuperará la propiedad del terreno y la edificación”.
Estas viviendas serán arrendadas a los usuarios del programa de alojamiento alternativo o a cualquier otro que lo sustituya en un futuro.
De nuevo la operación se activará, como sucedía con las promociones de Huerta Molino y Pozo Rayo con la licitación de los terrenos. En este caso la Ciudad ha previsto un precio de salida de 141.533,33 euros para la parcela del Monte Hacho con una superficie de 11.076 metros cuadrados y una edificabilidad de 3.860 metros cuadrados, entre 3 y 9 alturas.
Se trata nada menos que de la parcela que lleva vacía más de de una década y media y cuyo hueco señala la que es con diferencia la peor gestión en materia de vivienda de todos los Gobiernos de Vivas, el proyecto Europan que saluda en realidad a quienes se acercan desde Recinto hacia el Sarchal, las famosas torres de colores.
En su día, la Ciudad acabó autorizando a la empresa constructora y adjudicataria del proyecto de estas viviendas públicas que construyera sólo 86 viviendas de las 127 inicialmente comprometidas, 41 casas menos, casi las mismas que ahora se pretenden levantar. Además el 66 por ciento de la promoción salió por más de un 25 por ciento más caro de lo comprometido. El contrato de adjudicación estipulaba la construcción de 127 viviendas por 10 millones de euros, el resultado final fue la construcción de sólo 86 viviendas por 12,5 millones de euros de factura final.
En su día Francisco Márquez se comprometió con el Tribunal de Cuentas a que el Gobierno de la Ciudad terminaría la promoción y lo haría sin que tuviera coste para las arcas municipales para evitar así mayores repercusiones legales sobre la gestión acometida por el Ejecutivo. La solución propuesta ahora en cierto modo va en esa línea. La Ciudad no pondrá un euro para su construcción, aunque garantiza a la promotora privada la rentabilidad de la operación.
Lo hará mediante un alquiler íntegro del edificio a razón de 592.216,59 euros anuales. Aunque en el apartado en el que se explica la "rentabilidad razonable” del promotor no se cifra la misma, en el caso del Monte Hacho, lo cierto es que en los anexos finales en otro cuadro que recoge los desembolsos en gastos y los cobros durante los 20 años de alquiler y los 3 de construcción, el Cash flow acumulado arroja un valor positivo de 2,8 millones de euros para el promotor. Esto significaría en realidad un beneficio a lo largo de esos 23 años que representa casi el 40 por ciento de la inversión inicial a realizar y contemplando el desembolso de unos 60.000 euros anuales en “otros gastos”. Eso sí, el promotor no comenzará a ganar realmente dinero con la inversión hasta pasados 17 años desde que se haya quedado con los terrenos.
Algo parecido sucede con la promoción de Santiago Apóstol, en idénticas condiciones a la bautizada como Monte Hacho aunque en realidad sea el Sarchal. Al final de los 23 años de haber adquirido los terrenos a la ciudad por 272.317 euros y levantado 90 viviendas que se estiman en un coste para el promotor de la obra de 15,1 millones; y haber alquilado el edificio en su totalidad al Ayuntamiento para que este dedique las viviendas al alojamiento alternativo, el Cash flow acumulado será de casi 6,4 millones de euros, pero no habrá comenzado a ganar dinero sobre lo invertido hasta el año 18. El precio que estima pagar de alquiler el Ayuntamiento por las 90 viviendas es de 1,27 millones de euros al año.
En el caso de este proyecto, el Gobierno pretende intervenir en la parcela conocida como VI Trocha Otero que es adyacente y corre en paralelo a la carretera nacional que recorre la playa del Chorrillo hasta llegar a Juan XXIII.
En principio estas 132 viviendas el Gobierno contempla en el plan destinarlas hoy por hoy a los usuarios de los programas de alojamiento alternativo. Un número de beneficiarios en la actualidad que no aparece en el Plan de forma reseñada. Aunque consultando la hemeroteca es fácil constatar que en la última década el número de familias en la ciudad bajo este paraguas superó siempre de forma holgada las 200, llegando a rebasar en algunos momentos las 2.000 personas. Las necesidades han sido tantas que en 2021, Servicios Sociales llegó a recurrir a las naves habilitadas en el Tarajal por la emergencia humanitaria de mayo para familias merecedoras de esta ayuda y a las que no había donde reubicar.
Aún así, hoy parece que esas 132 viviendas sólo vendrán a aliviar el problema del ‘Alojamiento Alternativo’ y a proveer una solución a la Ciudad a un problema recurrente, pero en el Plan el Gobierno se guarda un as bajo la manga al dejar por escrito que caben otras opciones de uso para esas viviendas que va a arrendar durante 20 años:
“El contrato de arrendamiento del edificio tendrá por objeto el uso del mismo por la Ciudad para sus necesidades en materia de vivienda vinculadas al ejercicio de sus competencias, programas de servicios sociales y de vivienda, así como para cualquier otro uso en este ámbito, tal como realojos o alojamientos temporales por motivos de siniestros, catástrofes u otros similares. Igualmente, el contrato contemplara la posibilidad de que la Ciudad ceda el uso de las viviendas a terceros, en el marco de su programa de alojamiento alternativo o el que en el futuro venga a sustituirlo”, consagra el Plan.
El documento también recoge los plazos estimados para ambos proyectos. En el caso del Monte Hacho con la obtención de licencias, el acta de replanteo y la ejecución de obras unos 23 meses, en el caso de Santiago Apóstol unos 29 meses. Pero en ambos casos habría que sumar los muchos meses que aún pueden pasar hasta que se liciten y resuelvan los concursos sobre las parcelas. Así en el caso más acelerado, la Ciudad podría contar con el edificio de 42 viviendas en el Monte Hacho durante el segundo semestre de 2027, y en el caso de Santiago Apóstol, difícilmente lo haría antes de 2028.