El Plan de Vivienda sólo paliará, y poco, el problema de escasez y el de precio
El Gobierno tiene los votos para que el Pleno de la Asamblea apruebe este miércoles su Plan de Vivienda y se consagre la construcción de 1.038 nuevas viviendas. De ellas, aproximadamente el 75 por ciento serán para alquiler y el otro 25 por ciento para venta. Hay colaboración con promotores privados para que asuman una parte importante de la inversión con de ayudas que a ellos les abaratan el coste del metro cuadrado construido a cambio de asumir un tope de precio en alquileres y venta, que debería servir para abaratar el precio de venta y alquiler en todo el mercado. Pero a parte de algunas lagunas matemáticas en las cifras, la realidad -datos en mano- es que la apuesta del Gobierno se va a quedar corta y sólo contribuirá a paliar, más bien poco, los dos principales problemas de vivienda que soportan los ceutíes: la escasez de oferta y los elevados precios. Y así, en realidad, queda incluso constatado en el informe que abre el plan y que firma el gerente de Emvicesa, Santiago Ramírez. Y sí en esos dos factores se actúa y se palia el problema, nada hay en el plan que actúe sobre la cada vez más urgente necesidad de reordenación urbanística de grandes zonas de la ciudad.
En el informe de Emvicesa se constatan dos datos fundamentales para analizar el problema: de un lado el número de solicitantes de vivienda inscritos en Emvicesa, de otro el precio medio del metro cuadrado de vivienda en venta. A la vista de las cifras del Plan ninguno de esos dos va a reducirse de forma sustancial con el plan.
Más allá de las matemáticas
Más adelante analizamos esas cifras de viviendas necesarias, el número de demandantes y los precios del metro cuadrado consignados en el plan y los confrontamos con la realidad, pero más allá de esas cifras, conviene analizar el documento en clave de acción política. Difícilmente alguien puede considerar una mala noticia que el Gobierno de la Ciudad vaya a empezar a construir vivienda protegida y que pretenda movilizar de forma directa cerca de 50 millones de euros y en total 150 millones para ello. Esas inversiones parecen garantizar el logro de uno de los objetivos que fija el plan: “dinamizar la economía local a través de la construcción y la colaboración público-privada”. Pero otro asunto es si servirá para otros dos objetivos: “Proveer soluciones habitacionales a colectivos vulnerables, especialmente aquellos en riesgo de exclusión social”. Y “facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda, contribuyendo a su emancipación y desarrollo profesional”. Ahí, quizás, el plan no sea suficientemente ambicioso.
Dice Emvicesa que el Plan “no solo responde a la crisis habitacional que enfrenta Ceuta, sino que también se alinea con el compromiso constitucional de garantizar el derecho a una vivienda digna”. En ninguna línea del documento de más de 40 folios se habla de las causas de esa crisis habitacional. Se obvia por completo que el Gobierno de la Ciudad ha estado sin política de vivienda durante la última década, o incluso más. La última promoción de vivienda pública la construyó SEPES, fueron las famosas 317 viviendas que originaron el Caso Emvicesa por la gestión de su adjudicación. Desde entonces 0 viviendas construidas por los poderes públicos en Ceuta. Ni Gobierno de la Ciudad ni Gobierno de la Nación. Cero. Y en esa década, ese vacío se ha llenado a duras penas con las promociones privadas. Y los precios han ido subiendo por diferentes factores hasta suponer un auténtico problema no sólo ya para la emancipación de los jóvenes, sino para la captación de mano de obra cualificada, y necesaria, desde la península. Para el desarrollo económico.
El Gobierno enfrenta ahora el reto de retomar la política de vivienda y uno de los objetivos y de las causas para este impulso se puede encontrar en la enorme necesidad de viviendas a precios razonables que enfrenta el sector tecnológico para su desarrollo en la ciudad. Así lo han venido señalando expertos de todos los ámbitos y demandando desde el propio sector. Y no es el único sector económico que tiene este problema.
Como sea, este paso, parece un buen primer paso. Pero hacen falta más viviendas. Lo dijo el presidente en diciembre y lo dicen los números. A finales de 2026 está previsto que Defensa libere a favor de la Ciudad tres cuarteles que aportarán una enorme bolsa de suelo para seguir construyendo. Pero la Ciudad Autónoma ahora mismo ya podría hacer más. Tiene más parcelas en propiedad que son edificables. Sin ir más lejos en Huerta Molino donde ha planteado construir 160 viviendas cuenta con otra parcela que le permite levantar hasta 6 alturas que podrían sumar entre 20 y 40 viviendas más al plan.
Pero hay otro factor que tampoco conviene perder de vista a la hora de analizar el documento que ha planteado el Gobierno: la ordenación urbanística. La necesidad acumulada de vivienda tras 10 años sin intervención pública es de tal magnitud que la situación aconseja construir y construir y casi no plantearse nada más. Pero sería adecuado más que mirar hacia atrás para repartir culpas, hacerlo hacia adelante para no quedarse a medio camino en las necesidades. El documento no plantea una sola actuación de reordenación del territorio. Y deja absolutamente de lado algunas de las soluciones urbanísticas que sí están recogidas en el Plan General de Ordenación Urbana.
Una consecuencia de la falta de intervención pública en el mercado y la escasez de vivienda y su encarecimiento es la proliferación de construcciones ilegales. A falta de mejor solución no pocos ceutíes han optado por hacerse su casa de cualquier manera y en cualquier lugar. Tampoco aquí, la Administración ha sido capaz de poner freno. Y ese fenómeno está contemplado en el Plan General de Ordenación Urbana con actuaciones que se trufan por todo el mapa urbano y que prevén liberar para ordenar mejor enormes bolsas de suelo que hoy están ocupadas por viviendas entre ilegales y fuera del ordenamiento.
Para poder llevar a cabo esa reordenación del territorio y mejorar la trama urbana haciéndola más sostenible y mejorando la calidad de vida de toda la ciudadanía es necesario reubicar, realojar, a miles de familias. Ni una sola de las actuaciones planteadas en este plan actúa en esa línea. No hay ni una sola promoción que se vaya a aprovechar para reordenar espacios urbanos, mediante expropiaciones acompañadas de realojos en las nuevas promociones. Es decir, seguir liberando suelo para nuevas promociones y ordenar la trama urbana descontrolada en muchas zonas de la ciudad por la proliferación de todo tipo de construcciones. Eso se deja para nadie sabe cuánto. Y como el Plan parece un buen primer paso, pero insuficiente para resolver el problema, cabe esperar que ese otro, el de la proliferación de construcciones en terrenos que a veces incluso son públicos, seguirá creciendo en los próximos años. No se va a resolver por ciencia infusa. Ahora los números.
¿Cuánta vivienda hace falta en Ceuta?
“Emvicesa gestiona el Registro de Demandantes de Vivienda, que actualmente cuenta con más de 6.800 solicitantes. Esta cifra evidencia la magnitud de la crisis habitacional en la ciudad y refleja la necesidad urgente de ampliar la oferta de vivienda”, consagra Santiago Ramírez en su informe de motivación del plan en el que justifica la necesidad del mismo.
En el mejor de los casos, en 4 años el Plan podría contribuir a reducir en un 15 por ciento esa demanda que tiene registrada Emvicesa, como así lo consagra también el propio informe de Ramírez. Pero la cifra no es del todo real. Entre otras porque la Ciudad se ha reservado 132 de las nuevas viviendas para sus programas de Alojamiento Alternativo y porque está por ver si logra incorporar a promotores privados dispuestos a meter su suelo y sus proyectos dentro del plan para sumar otras 120 unidades habitacionales. Sacando de la ecuación las 132, el impacto sobre los demandantes registrados se queda en el 13 por ciento. Si no se lograra involucrar a los promotores privados el impacto se quedaría en el 11,5 por ciento.
Pero a mayores, hay otra cifra que también ilustra el problema. La dio el presidente de la Ciudad, Juan Vivas, durante su balance del año 2024. Revestido de la solemnidad del Salón del Trono del Palacio de la Asamblea y con sus consejeros sentados delante disparó que “Ceuta necesita duplicar su parque de viviendas”. La última cifra oficial disponible es del Instituto Nacional de Estadística (INE) y se corresponde con el año 2011. Entonces había 26.652 viviendas en Ceuta. En breve se actualizará el dato con cifras que se corresponderán a 2021.
Si se toma por buena la afirmación del presidente, las 1.038 viviendas sólo supondrían apenas un 4 por ciento de las necesarias. Claro, que en cualquier caso, se puede tomar siempre el Plan como sólo un primer paso.
Precio ¿irreal?
La otra dimensión fundamental para entender el problema es la del precio de la vivienda en la ciudad. Ramírez en su informe apunta otro dato, también del Instituto Nacional de Estadística: “El precio de la vivienda en Ceuta alcanzó los 1.950,30 euros por metro cuadrado en 2024, un incremento del 37,48 por ciento desde 2018. Este encarecimiento ha hecho que el acceso a la vivienda sea prácticamente inviable para las rentas medias y bajas”.
La cifra del incremento del precio tiene muchos matices. El primero que el incremento general de precios desde 2015 en Ceuta suma un 22,9 por ciento y en España un 26,5 por ciento. Es decir la vivienda sólo se habría encarecido un 15 por ciento aproximadamente extra. Poco si se compara con otros productos como el azúcar o el aceite de oliva, por poner dos ejemplos. Con la excepción de la pandemia, la vivienda se ha encarecido en Ceuta entre un 6 y un 9 por ciento anual, también según el Instituto Nacional de Estadística.
Pero quizás lo peor, y también lo mejor, de la cifra ofrecida por Emvicesa para el precio medios -que no deja de ser la de otro organismo oficial- es que es irreal. Casi todas las webs inmobiliarias especializadas sitúan ese precio medio del metro cuadrado en venta sensiblemente por encima del que ofrece el INE. Idealista sitúa en 2024 el precio medio del metro cuadrado en venta en 2.350 euros. Es el máximo histórico de su serie. Fotocasa eleva ese precio medio a los 2.209 euros por metro cuadrado. Real Advisor sitúa ese precio medio en 2.523 euros por metro cuadrado para los pisos.
Pero a diferencia del único dato de precio recogido por Ramírez en su informe para el Plan, todas estas inmobiliarias digitales ofrecen algunos datos más. Y segregan el precio medio por zonas de la ciudad. Esta es la parte buena del dato recogido por Ramírez. Evidentemente, cualquier familia que haya estado buscando piso en el último lustro, ya sea de alquiler o de compra, ha podido comprobar de primera mano que hay una diferencia notable entre adquirirlo en el centro o en otra zona de la ciudad. Idealista eleva el precio medio del metro cuadrado en venta en el centro hasta los 2.746 euros. Para el extrarradio en cambio lo rebaja a 1.836 euros. Fotocasa eleva el precio del metro cuadrado en venta en el centro a los 2.804 euros. Real Advisor a los 2.951 euros. En el caso de Real Advisor se aprecia además un cambio, mientras que el resto de webs circunscriben el centro por el precio al istmo, lo que va desde la plaza de África hasta el inicio del Hacho, Real Advisor constata en sus datos que el elevado precio de esa zona se ha extendido ya a otras que comprenderían parte del entorno de avenida España y toda la zona de Benítez, salpicada por urbanizaciones de chalets. Pero además, también sitúa el precio medio del metro cuadrado en venta por encima de los 2.000 euros en la amplia zona que iría desde avenida España al Príncipe, que incluye zonas tan populosas como Hadú, el Polígono en su parte alta, el Morro, Juan Carlos I, Zurrón, el Mixto, Otero o la Libertad y hasta Juan XXIII o Miramar.
Y decimos que es la parte buena, porque en realidad al tomar como referencia el precio medio del INE, el más bajo de todos, Emvicesa, Ramírez, el Gobierno y el Pleno de la Asamblea cuando lo apruebe el miércoles están bajando de forma considerable ese listón sobre el que se han referenciado para topar los precios.
Un ejemplo práctico deducido el propio plan. A los promotores privados que asuman la inversión de construir 160 viviendas en Huerta Molino y 96 en Pozo Rayo, las denominadas viviendas asequibles y que podrían ser todas para venta, el Gobierno les va a limitar e precio máximo de venta a 1.650 euros el metro cuadrado construido. Puede que una rebaja de 300 euros sobre ese precio medio del INE parezca poco, pero es en realidad un 15,5 por ciento de rebaja sobre la media, que se elevaría a cerca del 25 por ciento si se tienen en cuenta los precios medios de las inmobiliarias. Más aún, ambas promociones están en la zona más cara y la rebaja sobre esos precios medios en la zona estaría alcanzando el 40 por ciento.
Eso en la parte buena, en la mala, exactamente la misma. Esa enorme diferencia entre el precio medio que maneja el Gobierno con el dato del INE y el que marca la realidad del día a día de las inmobiliarias podría suponer que los promotores privados no encuentren incentivos para participar en el Plan. Un caso real reciente y un ejemplo.
El caso real que sirve para descalificar la cifra de coste por metro cuadrado construido que ha consignado el Ejecutivo en su plan, unos 1.400 euros. Sucedió el pasado martes 21 de enero y afectará de forma directa al propio Plan. Una de las promociones incluidas en el mismo, la de 29 viviendas en Huerta Téllez que construirá la Ciudad con ayuda de Fondos Europeos y que prevé destinar a alquiler social se ha quedado desierta. Ningún constructor ha encontrado atractivo el precio de 3,1 millones que situaba el coste del metro cuadrado construido en unos 1.700 euros.
El Plan establece un precio medio del coste de metro cuadrado construido de 1.400 euros. Es irreal. El Colegio Oficial de Arquitectos de Ceuta ofrece una tabla en la que este precio parece superado y como mínimo habría que tomar como referencia los 1.500 euros. Como sea, de esos 1.400 euros del coste de cada metro construido, el Ejecutivo ofrecerá a los promotores privados que acepten construir y correr con los gastos para luego vender a precio limitado una ayuda de 500 euros por metro. Según esas cifras del Gobierno, el coste para el constructor bajaría a los 900 euros, y después podría vender a 1.650 euros, es decir obtendría un beneficio de 750 euros por metro.
En el mercado actual y con los precios reales, en Pozo Rayo y en Huerta Molino, un promotor privado construiría por 1.500 euros el metro cuadrado y podría vender por encima de los 2.500 euros el metro, lo que le daría un beneficio de más de mil euros por metro. La diferencia para una promoción como la de Huerta Molino, con más de 12.800 metros cuadrados para construir, pasa de los 5 millones. Cabe recordar aquí que el propio Gobierno estima el coste de levantar 160 viviendas en Huerta Molino en más de 26 millones que asumiría como riesgo el promotor privado.
Traducidas las matemáticas al lenguaje, el precio irreal a la baja que ha manejado el Gobierno para su plan supondría, si todo saliera adelante en esos términos, una rebaja considerable en el precio para los compradores y probablemente con influencia en el mercado, pero esa misma irrealidad puede hacer descarrilar la colaboración público privada por no resultar suficientemente atractiva para los promotores que tienen que asumir un importante riesgo financiero.
Alquiler
Lo mismo que sucede con los precios de venta ocurre con los de los alquileres. El Gobierno ha topado el precio para los alquileres de las promociones de colaboración público privada en 7,5 euros el metro cuadrado. No da cifras para los de alquiler social, pero cabe esperar que bajen a entre 3 y 4 euros por metro, teniendo en cuenta los alquileres que ya gestiona la Ciudad en Loma Colmenar. Y en cambio para las dos promociones que espera que construyan promotores privados con el compromiso de la Ciudad de alquilar después los dos edificios en su totalidad para dedicarlos a Alojamiento Alternativo, el Plan maneja unos precios de alquiler por metro cuadrado que oscilan entre los 13,3 para el Sarchal y los 14,13 euros en Santiago Apóstol.
Según el Ministerio una Vivienda en buen estado en el distrito 2 de la ciudad, donde se ubicarían las promociones de Huerta Molino y Pozo Rayo, oscila entre los 12 y los 14 euros por metro cuadrado en alquiler en el mercado actual. Real Advisor se mueve entre los 10 y los 12 euros de alquiler por metro cuadrado al mes en función de la zona de la ciudad.
Esa diferencia entre el precio que topa la ciudad y la realidad hace que un promotor privado que asuma colaborar en el plan construyendo el edificio, deje de ganar con el precio topado sobre el real al menos unos 2,5 euros mensuales por metro. En la promoción propuesta de Huerta Molino la merma de ingresos anuales ascendería a los 4,2 millones de euros.
Con el rango de precios que maneja la Ciudad, y contemplando la ayuda de 500 euros por metro cuadrado construido, el promotor de Huerta Molino tardaría 120 meses, 10 años, en amortizar la inversión realizada para el piso tipo establecido en el plan de 80 metros cuadrados. A un precio de mercado real entre 128 y 116 meses. Pero a partir de ahí, la rentabilidad del alquiler cambiaría y el promotor ganaría entre 2.000 y 4.300 euros más al año en el mercado libre.
Funcione o no la colaboración público-privada, en cualquier caso conviene no perder de vista que la Ciudad y el Estado garantizan la construcción de 530 viviendas, todas ellas se dedicarán a alquiler social, el más bajo de todos los previstos en precio.